Интервью опубликовано в журнале
PROMOTHAI.RU
Копирование и использование материалов запрещено.
neoTHAI.ru - неоТАЙ
Рынок глазами застройщика
Станислав Каган
менеджер “Игуана-Матрикс Групп”
Hide Park 1-2,
Pattaya Heights,
Sunset Boulevard,
Park Lane,
The View,
Paradise Park,
Art on the Hill
- Добрый день, Станислав. Вы продаете
недвижимость уже не первый год и – Вы опытный
менеджер и, что самое главное для нас, работаете
в компании, которая сама строит кондоминиумы.
Соответственно цель нашего сегодняшнего
интервью – посмотреть на рынок Паттайи, так
сказать, глазами девелопера, поскольку Ваше
видение ситуации может несколько отличаться
от взглядов агентов или покупателей. Думаю,
это будет очень интересно для наших читателей.
Надеюсь что так, хотя рынок для всех один и вряд
ли я открою какие-то страшные тайны (смеется)
- Наш журнал пока еще молод и у нас это первый
опыт общения с застройщиком. Но давайте
сразу расставим точки над «и». Ваша компания
и так является одним из ведущих и наиболее
авторитетных застройщиков в Паттайе, поэтому
мы не будем акцентировать внимание на каких-то отдельных Ваших проектах. Это – не заказная
рекламная статья, поэтому хотелось бы просто
услышать мнение профессионала по ряду вопросов
относительно рынка недвижимости Паттайи.
Постараюсь быть предельно откровенен
- мне это очень приятно. Ваш каталог
недвижимости ПРОМОTHAI.ru не смотря
на молодость уже стал одним из наиболее
информативных и популярных изданий в городе
- как говорится, комплимент за комплимент.
Спасибо. Тогда открою Вам тайну – в
этом же номере журнала будет помещен
материал о рынке недвижимости глазами
агента, поэтому мне хотелось бы задать Вам
примерно одни и те же вопросы. Первый из
них - какие основные изменения произошли в
строительстве новых проектов в последние годы?
Так получилось, что кризис 2008 года стал
своебразным водоразделом между тем, что
происходило на рынке недвижимости до него
и тем, что происходит сейчас. Нельзя сказать,
что все эти изменения обусловленны именно
кризисом, но тем не менее можно четко говорить,
что именно в 2008 году произошли изменения,
которые сделали рынок Паттайи другим.
- Что Вы имеете ввиду?
Квартиры стали меньше, а вот комнат в них
стало больше. Если до кризиса нормальной
считалась квартира с площадью под сто метров
с одной спальней, то сейчас на площади 68-72 кв. м вполне могут расположиться три
комнаты. Сократилась также площадь балконов.
С другой стороны в общем объеме предложения
уменьшилось число студий. Раньше основными
застройщиками в Паттайе были тайцы,
которые строили для тайцев кондоминиумы
гостиничного типа, ведь они использовались
исключительно в качестве “дома выходного дня”
и были одинаковыми. Квартиры с нестандартыми
планировками, за редким исключением,
встречались на севере, в районе пляжа
Вонгамат, или уже на дальнем юге в районе На
Джомтьен. В этих домах квартиры приобретались
представителями так называемого Хай Со
(высшее общество), для которых сумма в 5-7
млн бат 15-20 лет назад не казалась большой
в качестве вложения в недвижимость, которой
будут пользоваться, зачастую, пару раз в год.
- А что произошло с ценами на
недвижимость? В период кризиса они
обрушились так же как и по всему миру?
Это абсолютно неверное представление. Во-первых, что тайский рынок недвижимости не
спекулятивный, как было например в Дубаи,
а реальный – 90% квартир используются либо
непосредственно для проживания, либо для
аренды, спрос на которую постоянно растет -
ведь тут круглый год лето в отличие, например
от Болгарии или даже Испании. Во-вторых, по
сравнению с другими мировыми курортами,
цены в Паттайе еще до кризиса были, мягко
говоря, низкими, если не сказать бросовыми.
Соответственно в силу своей недооцененности
рынок недвижимости Таиланда, и особенно
новостроек, в последние лет 10 показывает
устойчивый рост. В последние пару лет на рынке
появились проекты, где квартиру в новостройке
можно купить от 1 миллиона бат, что еще 4-5
лет назад было нереально. Но это связано не
с падением цен, а с тем, что квартиры стали
меньше и функциональнее. Цена за квадратный
метр все равно неуклонно растет – инфляцию
еще никто не отменял, а рост стоимость земли
вообще нормальное явление по всему миру.
Например, в одном из наших «бюджетных»
проектов, где квартиры еще 2 года назад
продавались от 1,09 миллиона на иностранное
имя, сейчас вы не найдете ни одной квартиры
дешевле чем 1,49 миллиона при покупке на
тайское имя! Т.е. рост цены с учетом всех
издержек и расходов составил минимум 20-25%.
- А как повлиял кризис на рынок новостроек?
Первичное жилье стало более популярным, чем
вторичка, по причине беспроцентной рассрочки.
До кризиса жилье брали, в основном, готовое,
стройки покупатели боялись как огня и на нулевом
цикле приобретали только с целью спекуляции
или получения более низкой цены. Сейчас же на
начальной стадии покупают, в основном, чтобы
получить рассрочку на период строительства – а
это в зависимости от проекта 2-3, а то и 4 года.
На вторичном рынке нужно платить все сразу.
- Хорошо, тогда давайте поговорим о рекламе.
У меня создалось впечатление, что в последние
пару лет цена квартиры в 1 миллион бат стала
какой-то магической. Наверное, две трети
застройщиков утверждают, что у них можно купить
квартиру именно по этой цене! Это действительно
так, или это просто «замануха» для клиента?
Это действительно так, хотя тут вы вынуждаете
меня открывать некоторые секреты ведения
бизнеса. С одной стороны, конкуренцию еще
никто не отменял, а в условиях лавинообразного
увеличения спроса на недвижимость в
Паттайе мы – застройщики - просто обязаны
бороться за клиента. С другой стороны,
Таиланд – цивилизованная страна, в которой
за недостоверную рекламу могут привлечь
к ответственности. Если мы рекламируем
квартиры от 1 миллиона - значит они у наст
есть! Другой вопрос, что есть квартиры дороже
(да, их большинство), но они лучше – выше
этаж, лучше вид, больше площадь. Если мы
сделаем шоу-рум с паркетом из красного
дерева и техникой Сименс, а сдадим квартиру
с некондиционной плиткой на полу и дешевой
китайской техникой – нас просто затаскают по
судам! В этом плане клиент может быть спокоен.
- В телевизионной рекламе я видел предложения,
когда уже готовая недвижимость от застройщиков
предлагается в кредит до 7 лет – якобы, чтобы
заселиться в квартиру достаточно заплатить всего
20% от стоимости. Почему Вы такое не практикуете?
У каждого застройщика свои приоритеты и
свои финансовые возможности, которые я не
готов обсуждать. Расскажу только про нашу
компанию. Сейчас, например, мы продаем
проект в котором более 500 квартир. У нас есть
стандартная рассрочка на 2 года и прайс-лист. На
этих условиях и без всяких скидок мы продаем по
30-60 квартир в месяц и за 10 месяцев продали
практически 80% при том что сдача объекта
будет только в 2012 году. А теперь назовите
мне хотя бы одну причину, по которой я должен
давать рассрочку на 5 или 7 лет на квартиры,
которые у меня и так отлично продаются? Если
бы мы их никому не могли продать – тогда
бы пришлось думать как привлечь клиентов.
А в данной ситуации зачем нам это нужно?
- Убедили. Кстати о скидках – Вы только
что о них обмолвились. Скажите честно,
Станислав, Вы даете клиенту скидку,
если он пришел к Вам сам, без агента?
Вот вопрос, которго я так ждал. Это
одно из главных заблуждений, бытующих
среди покупателей недвижимости.
Скажу честно – как правило, не даем.
- Но почему? Ведь это же очевидно! Почему
не дать клиенту скидку на величину комиссии
агента? И что значит ваше «как правило»?
Постараюсь объяснить доходчиво. Считается
что термин «плановая экономика» пришел
к нам из времен развитого социализма, но
хочу Вас уверить, что каждый застройщик еще
до старта продаж проекта составляет свой
финансовый план, т.е. смету всех расходов и
доходов. Туда входят затраты на проектирование,
строительство, рекламу, комиссию агентам,
ежемесячный планируемый план продаж и пр.
Сумма комиссии для застройщика – это деньги
изначально записанные в плановые расходы и
застройщик поставил на ней крест. Он отдаст без
сожаления, поскольку они уже учтены в расходной
части его бюджета. Агентов по недвижимости
в Паттайе уже почти две сотни, поэтому ни одна
серьезная компания не продает свои проекты
самостоятельно. Вполне очевидно, что никакая
собственная реклама не сможет конкурировать
с более чем сотней агентов, офисы которых
расположены по всему городу. Для любого
застройщика – риэлторы это огромное подспорье
и мы платим им комиссию именно потому, что
они помогают продавать наш продукт. Теперь
представьте ситуацию, когда мы начинаем
давать скидку всем клиентам пришедшим к нам
напрямую. Поверьте, очень скоро все об этом
узнают и ни один агент больше не приведет
ко мне ни одного покупателя, поскольку мы
нарушаем таким образом рыночный принцип
«равных возможностей» для продавцов наших
квартир. Поэтому ни один крупный и серьезный
девелопер не будет ломать себе схему продаж
чтобы сэкономить копейки на комисии от
нескольких квартир. Мне проще дать скидку
клиенту, которого привел реально продающий
агент – тогда он приведет ко мне еще больше
клиентов. Если ко мне приходит портфельный
инвестор и хочет купить у меня целый этаж,
я дам ему какую-то скидку, но лишь потому
что он берет много и сразу вне зависмости от
того пришел он сам, или его привел риэлтор.
- Тогда еще один каверзный вопрос - все
застройщики рассказывают про высокое
качество их проектов, что не всегда
правда. А как Вы контролируете качество?
Я не знаю как эту проблему решают другие
компании, но у нас все просто. За качеством
строительных работ у нас наблюдают инженеры-
иностранцы. Они тщательно следят за тем, чтобы
соблюдалась технология на всех этапах. Качество
возведения стен, например, проверяется просто,
но очень эффективно - наш инженер привез
из Израиля специальный пятикиллограмовый
молоток, который применяется там в
строительстве. После постройки стены он
просто бьет по ней этим молотком со всей
силы. Если стена выдержала - она признается
качественной, если нет - её перекладывают.
- Жаль, что не у всех девелоперов есть
израильский молоток... Тогда скажите, Станислав,
какие компании Вы считаете Вашими
главными конукрентами, чье присутствие
на рынке не дает Вам спокойно спать?
Знаете, Александр, Вы все же главный провокатор
из всех, кому я давал когда-либо интервью.
Меня, кстати, об этом предупреждали... Могу
сказать сразу – сплю я спокойно, поскольку
наша главная задача не переживать за успехи
или неудачи конкурентов, а выдавать на рынок
качественный продукт. Любой проект – это
совокупность цены, качества, местоположения,
инфраструктуры и еще много чего. Если проект
находит своего покупателя – значит мы сделали
свою работу хорошо. А что касается наших коллег-конкурентов, то я бы хотел им пожелать, чтобы все
проекты в Паттайе достраивались качественно,
в срок и продавались еще до завершения
строительства. Ведь каждый незавершенный
или затянутый проект бьет не только по
репутации отдельного застройщика, но всего
рынка вцелом. А нам тут еще строить и строить.
- Спасибо за очень интересную и содержательную беседу.
Интервью провел Александр Букраев
|
