Статья опубликована в журнале
PROMOTHAI.RU
Копирование и использование материалов запрещено.
neoTHAI.ru - неоТАЙ
Недвижимость Тайланда – мифы и реальность. (Часть 1)
У большинства наших соотечественников существуют сложившиеся стереотипы относительно рынка
недвижимости Тайланда, большинство из которых по
сути являются глубокими заблуждениями. Давайте
попробуем проанализировать дюжину наиболее распространенных мифов и разобраться во всем объективно.
Миф №1. “Я хочу купить недвижимость в
Таиланде, потому что она здесь
крайне дешевая”
Тут нужно определиться в понятиях. Когда люди говорят о недвижимости в Тайланде, то большинство из
них все же имеют ввиду квартиру или дом у самого
моря. Для примера возьмем рынок Паттайи, поскольку тут самый богатый выбор недвижимости на любой
вкус и кошелек. Тут действительно до сих пор можно
купить студию за 500-600 тыс. бат – но такое жилье
будет в не самых респектабельных местах и довольно далеко от моря. Можно купить недорогую студию
или даже двухкомнатную квартиру в новостройке за
1,5-2,5 миллиона бат, но это будет скорее всего не
первая линия и вид на море будет далеко не везде.
Стоимость квадратного метра в хорошей меблированной квартире на первой линии с видом на море
начинаeтся от 1500-2000 долларов на вторичном
рынке и от 2300-2500 долларов в новостройках., т.
е. средняя цена готовой квартиры с видом на море
на первой линии в 45-55 м2 будет 3,5-4,0 млн. бат
минимум или около 120-140 тысяч долларов США.
Понятно, что это все равно не слишком дорого, поскольку речь идет о недвижимости на берегу моря на
всемирно известном курорте, но это уже не 30-40 тысяч долларов, как это было 10-12 лет назад.
Миф №2. “Покупая новостройку на
самом начальном этапе (пре-сейлe)
Вы в любом случае окажетесь в плюсе.”
К сожалению, и это утверждение не вполне верно.
Некоторые застройщики изначально очень сильно завышают цены на свои объекты, а затем производят
распродажу с большими «скидками» до 30-40%. Этот
маркетинговый ход работает довольно хорошо и многие покупатели попадаются на такую уловку,
позволяющую «сэкономить» хорошие деньги. Поэтому, купив
квартиру даже и на пре-сейле, вы можете оказаться в
положении, когда стоимость покупки окажется выше
среднерыночных цен даже через 2-3 года после окончания строительства. Как-то раз в одну компанию
обратился клиент, который купил 6 квартир с хорошей
рассрочкой в одной новостройке – он захотел продать 5 из них из-за финансовых трудностей. При
покупке ему и в голову не пришло провести даже самый поверхностный маркетинг рынка, поскольку в
русском агентсве его уверили, что это самый лучший
объект на рынке и цена на него будет только расти.
В результате его квартира оказалась на 20-25% дороже, чем другая, более лучшая новостройка в
нескольких сотнях метров от его кондоминиума – и продать эти квартиры даже по себестоимости оказалось
просто нереально. И таких случаев на рынке немало,
поверьте. В такой ситуации может помочь только профессиональный агент, который в курсе тенденций
рынка недвижимости в регионе, знает уровень цен,
а также знаком с особенностями ведения бизнеса
каждого Застройщика.
Миф № 3. Квартиры на вторичном рынке
всегда дороже новостройки –
так зачем покупать старьё?
Это одно из самых распространенных заблуждений
на рынке Паттайи, особенно если речь идет о квартирах на первой линии. Сопоставимые по
месторасположению и виду на море квартиры на вторичном
рынке всегда можно найти дешевле. Во-первых, 90%
квартир в новостройках продаются с полной отделкой, оборудованным санузлом и кондиционерами,
а часто и с полной мебелировкой. Поэтому, как правило, на вторичном рынке аналогичную квартиру
можно найти дешевле – просто ей будет 7-10-15 лет.
В России же новая квартира – это полный ремонт с
чистого листа, соответственно она всегда стоит дешевле. Безусловно, у новых объектов есть свои
преимущества – там все новое: сама квартира, бассейн,
лифт, фитнес-зал и т.д. – но и стоимость и содержание
такой квартиры будут дороже.
С квартирами, которые находятся в отдалении от
моря ситуация несколько иная. В настоящее время
появились новые проекты, которые отличает умеренная цена, современная планировка и хорошая
инфраструктура. В этих случаях все уже не так однозначно и цены на первичном и вторичном рынках
вполне сопоставимы. Решение уже нужно принимать
покупателю – купить ли за сопоставимую сумму готовую квартиру или ждать полтора-три года новую.
В Тайланде нет суровой зимы, управляющие компания как правило хорошо следит за состоянием
здания и инфраструктуры, все старые кондоминиумы
занимают лучшие участки земли, а новые проекты
вынуждены строиться на том, что осталось незанятым. Оцените и взвесьте все «ЗА» и «ПРОТИВ» и
хорошенько подумайте прежде чем принять решение какое жилье Вам стоит покупать – новое или вторичное.
В любом случае однозначного ответа на этот вопрос
нет.
Миф №4. При покупке недвижимости
любой агент – это лишнее звено.
Покупая через агента Вы заведомо
переплачиваете, поэтому лучше
покупать недвижимость самому.
Безусловно, купить любую недвижимость можно
не прибегая к помощи посредника – но давайте задумаемся, нужно ли это Вам? Если Вы хорошо знаете
процедуру покупки, законодательство Тайланда, отлично ориентируетесь в местном рынке недвижимости и ценах, знаете все «подводные камни», говрите
как минимум по-английски и можете себе позволить
проверить лично все необходимые документы на тайском языке – то, пожалуй, Вы можете смело попытаться приобрести себе «уголок в Раю».
Но, во-первых,
99,99% покупателей не удовлетворяют вышеперечисленным требованиям, а профессиональный риэлтор
все это знает. Во-вторых, рынок жилья очень велик,
а в Паттайе так просто огромен. Вряд ли Вы можете
позволить себе искать квартиру или дом 3-4 месяца
просматиривая все подряд. Любой собственник или
застройщик будет убеждать Вас в том, что именно его
предложение самое выгодное, а профессиональный
риэлтор всегда может рассказать о плюсах и минусах
любого объекта, дать сравнительную характеристику.
Тем более, что в хорошем же агентстве Вам предложат как минимум десяток-полтора вариантов,
удовлетворяющих вашим требованиям, уже после первой беседы. В-трьетьих, стандартное вознаграждение
агента редко составляет более 3%, но за эти деньги
вы избавляетесь от массы хлопот, беготни и головной
боли. Вряд ли кто-то из читателей станет возражать,
что любой труд должен быть адекватно оплачен (особенно применительно к себе)!
Миф №5. Покупать недвижимость лучше
в крупной русской компании, которая
дает много рекламы в газетах и на ТВ,
имеет много офисов, персонала и т.д.
и знает русский менталитет.
Внешняя респектабельность – это хорошо, особенно если она подкреплена хорошей репутацией
на рынке и профессионализмом сотрудников. В Паттайе, например,
много агентств недвижимости – русских, немецких, английских, скандинавских, тайских
– во многих из них есть русскоговорящие менеджеры. Кто-то работает лучше, кто-то хуже,
но большинство из них работают с клиентами из любой страны
и имеют не более одного-двух рабочих офисов. Этого вполне достаточно, поскольку люди приехали
покупать нендвижимость и смотреть варианты, а не
офисы. Русская экспансия по покупке квартир и домов началась в Тайланде всего несколько лет назад,
поэтому наши соотечественники как правило слабо
знают местные нюансы и плохо ориентируются в ценах – соответственно агенту проще с ними работать.
Офис компании облепленный объявлениями только
на русском языке свидетельствует о том, что там ждут
только русскоязычную публику а иностранцы, хорошо
ориентирующиеся в ценах, там не нужны. Европейцы, американцы, австралийцы – покупают
здесь недвижимость уже больше четверти века, поэтому компания работающая с ними по определению не будет
продавать что-то по ценам выше рынка или предлагать клиентам неликвид. Именно знание русского
менталитета зачастую позволяет продавать нам с
Вами то, что иностранцы уже давно не покупают.
Количество рекламы также не является определяющим – главное профессионализм сотрудников и
реальные цены. Если Вам в агенстве недвижимости с
ходу начинают предлагать какие-то варианты даже не
удосужившись толком узнать что именно Вам нужно
– это неправильно, сразу задумайтесь куда вы попали. И если недорогую имиджевую рекламу дают практически
все наиболее известные международные
агентства недвижимости, то настоящий рекламный
штурм клиента на ТВ и в печатных СМИ характерен
только для чисто русских компаний. А ведь это стоит
немалых денег и, что бы вам не говорили в самом
агентстве, не может не отразиться на цене недвижимости, в которую закладываются все издержки на
рекламу. Кроме того, зачастую в рекламе говорят не
всю правду, а иногда вообще пытаются ввести клиента в заблуждение, утверждая что «мы самые-самые».
Ну и конечно в наш век высоких технологий нельзя забывать про интернет. Во-первых там можно най
ти отзывы о работе различных компаний, а во-вторых
оценить работу самих риэлторов посетив их сайты.
Хороший информативный и постоянно обновляемый
сайт – признак профессионализма и заботы о собственной репутации. Сайт из разряда «чтобы было»,
особенно если он только на русском языке, это тревожный звоночек - а стоит ли обращаться в такую
компанию. В общем выбор хорошего агента – дело
серьезное и отвественное, поэтому лучше не бросаться на первую попавшуюся в городе вывеску, а
попытаться собрать информацию о компании еще до
приезда в Тайланд.
Миф №6. В Тайланде у “риэлтора” мы
купили и недвижимость, и экскурсии, и драго-
ценности, и сувениры и даже тайские таблет-
ки для похудения – какой хороший сервис!
Наверное, для человека приехавшего в отпуск на
пару недель это действительно удобно. Но неужели в
России это будет для Вас нормально? Вы же не ищете
себе квартиру в магазине антиквариата или аптеке
и не покупаете путевки в Таиланд в в магазине сувениров! Покупка недвижимости – дело серьезное
и дорогостоящее, так стоит ли обращаться туда где
торгуют всем и вся? Если человек профессионал – то
он занимается одним своим делом. Если же компания продает все что только можно и оказывает услуги
от омолаживающих процедур до долгосрочных виз о
профессионализме стоит задуматься – а можно ли
доверить такому агентству свои деньги? Кроме того,
русский бум привел в Паттайе к тому, что каждый второй, проживающий в Таиланде более или менее постоянно, называет себя “риэлтором” и
пытается продавать недвижимость нашим доверчивым туристам.
С таким агентом-индивидуалом Вы можете “случайно” познакомиться в магазине, на рынке, по совету
вашего гида или просто на улице. Прежде чем иметь
дело с риэлтором убедитесь, что этот человек работает в реальном агентстве невижимости, которое
имеет офис и вэбсайт, а сам человек имеет разрешение
на работу, а не является нелегалом. Это вполне нормально и не займет много времени, зато точно
убережет Вас от множества возможных проблем.
|
