Статья опубликована в журнале
PROMOTHAI.RU
Копирование и использование материалов запрещено.
neoTHAI.ru - неоТАЙ
Недвижимость Тайланда – мифы и реальность. (Часть 2)
У большинства наших
соотечественников существуют
сложившиеся стереотипы
относительно рынка
недвижимости Таиланда,
большинство из которых по
сути являются глубокими
заблуждениями. Давайте
попробуем проанализировать
дюжину наиболее
распространенных мифов и
разобраться во всем объективно.
Миф №7. “Недвижимость в Таиланде
постоянно дорожает на 20-25% в год.”
Такого в Таиланде не было никогда –
это не Дубай, где рынок недвижимости
был изначально спекулятивным
и 99% квартир покупались не для
проживания, а как средство вложения
свободных денег. В Таиланде
90% покупаемой недвижимости
используется по назначению – в ней
живут (пусть и не всегда постоянно)
или сдают в аренду. Поэтому цены
здесь действительно постоянно растут,
но довольно медленно и далеко не на
всё подряд – имеются в виду цены в
тайских батах. Исключением было,
пожалуй, время кризиса с середины
2008 до середины 2009, когда цены
встали или даже слегка припали,
особенно на элитную недвижимость.
Сейчас, после кризиса, стабильный
рост происходит в сегменте
земельных участков, расположенных
на море или в черте города, а
также в сегменте прибрежных или
бюджетных кондоминиумов c хорошей
инфраструктурой. Востребованы
в основном квартиры с видом на
море или в кондоминиумах, которые
имеют хорошую территорию, хорошо
управляются и обслуживаются. В
таких кондо квартиры растут в цене
с каждым годом в среднем на 4-6%.
Еще раз подчеркну, что имеются
ввиду цены в тайских батах (ТНВ).
Тем не менее, если рассчитывать
доходность в твердых валютах
– то рост более значительный.
Для примера возьмем всю ту же
Паттайю как самый большой и
ликвидный рынок недвижимости
для иностранцев. За последние 5-6
лет хорошая квартира с видом на
море тут подорожала в тайских батах
среднем на треть, т.е. на 30-33%.
Но за этот же период доллар упал по
отношению к бату на 37%, Евро – на
23%, а Британский Фунт – вообще
на 55%! Т.е. квартира купленная
6 лет назад за 50 тысяч долларов
сейчас стоит уже 85-90 тысяч – это
рост на 14% в год. В фунтах это будет
примерно 19%, а в евро – 10%
годовых. Доходность хорошая, но
она может быть получена только при
среднесрочных или долгосрочных
инвестициях. Это требует грамотного
подхода к отбору вариантов, а еще
лучше – взаимодействия с опытным
агентом, который может помочь в
этом вопросе.
Миф №8. В Таиланде сезон – круглый год, поэтому
можно хорошо зарабoтать на сдаче
квартир или домов в аренду.
В общем-то, насчет сезона – это правда, если
речь идет о Паттайе, Хуахине или Районге.
На островах – Пхукет, Самуи, Ко Чанг – ярко
выраженный сезон всего 6-7 месяцев.
Во-первых, для сдачи в аренду лучше все-таки
приобретать хорошую небольшую квартиру, а не
дом. Наибольшим спросом пользуются недорогие
студии, расположенные недалеко от моря – их
можно сдавать на короткие сроки туристам-отпускникам и получать наибольшую доходность.
Дома же как правило находятся в нескольких
километрах от пляжа, поэтому и сдаются они на
длительный срок тем кто живет в Таиланде подолгу
– как минимум 5-8 месяцев в году или вообще
постоянно. А долгосрочная аренда всегда дешевле.
Во-вторых, цены на аренду жилья сильно зависят
от сезона. Поэтому политика ценообразования
должна быть максимально гибкой, иначе жилье
будет простаивать. Это значит, что уровень
цены может снижаться в зависимости от
сезона и срока аренды на 20-40%. Тогда у
Вас больше шансов заполучить арендатора.
В-третьих, Ваша недвижимость должна быть
уютной привлекательной. Это означает – хорошая
мебель, наличие всей необходимой и исправной
техники, интернета, кабельного ТВ, а так же таких
необходимых мелочей как сейф и набор посуды.
Ну и в-четвертых, чтобы этот бизнес был
выгодным, и приносил более 5-6% годовых, надо
стараться изначально приобретать недвижимость
как можно дешевле. Уровень цен на аренду всегда
кореллирует со средней ценой квартиры в данном
кондоминиуме. Таким образом, купив квартиру
ниже средней цены, Вы получите возможность,
сдавая ее, зарабатывать дополнительные
проценты годовых. В этом случае довольно выгодно
покупать квартиры на имя тайской компании,
которые могут быть на 15-20% дешевле, чем
квартиры приобретаемые в собственность. Но при
этом необходимо помнить, что содержание такой
компании будет стоить порядка 500 долларов в
год, а продать при необходимости такую квартиру
будет очень сложно и только по цене ниже рынка.
Миф №9. Поскольку по тайским
законам иностранцы не имеют
право владеть землей, то
законно купить дом или
таунхаус в Таиланде нельзя.
Это далеко не так. На протяжении последних 25-30 лет множество иностранцев приобрели дома в
Таиланде и никаких проблем не испытывают. Дом
действительно нельзя купить в собственность, но
его можно приобрести на имя тайской компании,
владельцем которой будете Вы. Принцип такой – дом
принадлежит компании, компания принадлежит
Вам. Этот механизм давно юридически
отработан, все нюансы известны поэтому такая
покупка является абсолютно законной – нужен
только грамотный адвокат и толковый агент.
Второй вариант приобретения домов и
таунхаусов – это аренда земли на 30+30+30
лет. В этом случае с собственником земли
подписывается договор аренды на 30 лет,
который официально регистрируется в
соответствующих государственных инстанциях.
Дом на этой земле может быть уже построен или
Вы можете строить его сами. По этому договору
Вы имеете первоочередное право продления
аренды по истечении 30 лет. Но главный вопрос
- захочет ли собственник этот договор продлевать.
Поэтому этот способ приобретения дома хоть и
является законным, не гарантирует Вам владение
купленной недвижимостью по истечение 30 лет!
Миф №10. Таиланд – отсталая
страна третьего мира,
достаточно привезти мешок
наличных и можно купить любую
недвижимость.
Таиланд хоть и является страной третьего мира, тем
не менее тайское законодательство в отношении
приобретения иностранцами квартир имеет
четко очерченные рамки. Для покупки квартиры
в собственность при регистрации Вы обязаны
предоставить документ, выданный банком на
территории Таиланда, что деньги Вы ввезли из-за
рубежа в иностранной валюте. Поэтому никакие
чемоданы наличных и кредитные карты тут не
подойдут. Есть 2 наиболее простых варианта
законно ввезти деньги в Таиланд. Первый – это
перевести их из-за границы на собственный счет,
открытый в Таиланде заранее. Второй – привезти
в страну дорожные чеки American Express. Только
в этом случае вы сможете получить в тайском
банке вожделенный документ, позволяющий стать
владельцем кондоминиума в Королевстве. Правда,
при покупки новостроек некоторые застройщики
гарантируют Вам получение всех необходимых
документов от своего банка вне зависимости от
того, каким именно образом Вы ввозили деньги
– но это скорее исключение, чем правило. Для
покупки же дома такой документ не требуется,
поскольку дом оформляется на имя компании.
Миф №11. В Паттайе масса
строящихся объектов, поэтому
покупать нужно новостройки,
которые хорошо рекламируются –
это свидетельствует о
солидности застройщика.
В наше время ничего не обходится без рекламы
– так уж устроен наш мир. С одной стороны,
любая уважающая себя компания имеет
рекламный бюджет и следит за своим имиджем
на рынке. Естетсвенно, этот бюджет включается
в стоимость недвижимости. С другой стороны,
имидж застройщика складывается в основном
не из рекламы, а из таких факторов, как точное
исполнение своих обязательств, качество
возводимого жилья и репутация на рынке. Есть
такая старая поговорка – «Рекламируют только
то, что не могут продать». Это можно сразу
увидеть на рынке недвижимости той же Паттайи.
Весь город увешан баннерами и растяжками,
все газеты и журналы пестрят объявлениями
о продаже квартир и домов, а эфир местных
телеканалов, особенно русских, скоро наполовину
будет состоять из рекламы недвижимости. Но
если профессионально взглянуть на ситуацию
– то оказывается, что наиболее интересные
с точки зрения покупателя проекты по цене,
местоположению и т.д. рекламируются не слишком
активно. А вот рекламу проектов заурядных или
просто переоцененных проектов можно увидеть
на каждом углу. Безусловно, человеку который
приехал в Таиланд на несколько недель трудно
разобраться в этом – но это именно так. Как это
ни банально звучит, но выход один – обратиться
в международное агентство недвижимости,
где Вам профессионально расскажут о любом
проекте, его плюсах и минусах, чтобы потом не
было мучительно больно за потраченные деньги.
Миф №12. В Таиланде легко купить
жилье в ипотеку – за квартиру в
новостройке можно платить в
течение 5-10 лет.
Это не совсем так. Во-первых, ипотека – это
когда вы оформили на себя квартиру, заложили
ее в банк и рассчитываетесь за нее в течение
длительного времени. В Таиланде же квартиры
продаются в рассрочку, т.е. пока Вы не выплатили
все до последнего бата – квартиру на Вас никто
не оформит. Обычно рассрочка дается на срок
строительства кондоминиума и составляет 1,5-2,0
года, иногда по крупным проектам - до 3-х лет и
более. Во-вторых, по Тайским законам иностранцы
имеют право купить в каждом кондоминиуме
не более 49% квартир, т.е. принадлжащие
иностранцам на правах собственности квартиры
не могут составлять более 49% от жилой площади
всего кондоминиума. В Паттайе, например,
одна из главных проблем любого застройщика
– продать 51% квартир тайцам или тайским
компаниям. Поэтому, как правило, все наиболее
«сладкие» предложения о кредите на квартиру до
5 или 10 лет с минимальным первоначальным
взносом - это не что иное как маркетинговый
ход, чтобы заставить клиента купить квартиру
на имя тайской компании либо постараться
продать на иностранное имя то, на что нет спроса.
Квартиры в собственность на иностранное
имя в любой перспективной новостройке, как
правило, раскупаются уже к моменту начала
внутренней отделки. Если Вам предлагают купить
в собственность квартиру от застройщика в уже
готовом или почти готовом доме – скорее всего
проект имеет какие-то скрытые недостатки,
иначе об был бы раскуплен еще на ранних
стадиях строительства. Поэтому наведите справки
заранее у своего агента, дабы не получилось, что
после долговременных выплат Вы не обнаружили,
что купили квартиру на тайскую компанию или
приобрели никому не нужный неликвид. Это
конечно, вполне законно, но при необходимости
продать такую квартиру будет очень сложно.
|
