Статья опубликована в журнале
PROMOTHAI.RU
Копирование и использование материалов запрещено.
neoTHAI.ru - неоТАЙ
Как удачно купить недвижимость
- Сегодня мне хотелось бы обсудить одну тему,
которая волнует большинство потенциальных
покупателей в Таиланде: Как же приобрести
недвижимость так, чтобы потом не было
мучительно больно за бездарно потраченные
деньги?
- Это действительно очень важный вопрос.
Русский бум, переживаемый сейчас тайским
рынком недвижимости, способствует появлению
огромного количества компаний, пытающихся
продавать дома, кондоминиумы, отели,
рестораны и прочий бизнес русскоговорящим
клиентам. Паттайя, превратившаяся из
небольшого курортного местечка в город, пестрит
объявлениями о продаже недвижимости на
любой вкус и кошелек. И, конечно же, покупка
за тысячи километров от дома, в другой стране,
является делом непростым, а для многих –
еще и неизведанным. Откровенно говоря, я
преклоняюсь перед смелостью и решительностью
тех, кто покупает недвижимость за рубежом.
- То есть это опасно?
- Давайте не будем пугать ваших читателей
такой постановкой вопроса! Нет, это естественно
не опасно – просто хотелось бы, чтобы любой,
кто купил недвижимость в Таиланде, остался
доволен приобретением. А вот это, к сожалению,
получается далеко не всегда, особенно среди
русскоязычных покупателей!
- В чем же состоит проблема “русского” рынка?
- Я бы обозначил тут даже не одну проблему, а
две. Первая – менталитет покупателей, вторая –
методы работы продавцов (агентов).
- С этого места, пожалуйста, подробнее…
- Начнем с покупателей. Очень многие наши
соотечественники считают, что работая с
агентами, они заведомо переплачивают, поэтому
стараются найти квартиру и купить сами.
- А разве это не так – насчет переплачивают?
- Давайте разберемся вместе. Я думаю, все
согласятся, что любой труд должен быть оплачен,
особенно применительно к себе – ведь, правда,
Александр!?
- Ну, в общем, конечно (смеется). Задаром
никто работать не хочет…
- Если Вы спросите любого европейца “Где
покупать недвижимость?”, то совершенно
однозначно получите ответ: “В агентстве, конечно”.
Это вполне логично – каждый должен заниматься
своим делом. Во-первых, компании, которые
профессионально работают на рынке не один год,
обладают несоизмеримо большей информацией
и возможностями, чем любые частные брокеры,
друзья, знакомые знакомых и прочие «тайские
долгожители» (иностранцы, достаточно долго
проживающие в Тае – прим. редакции), многие
из которых к тому же и работают без разрешения
на работу. Во-вторых, покупатели в Таиланде не
знают ни языка, ни особенностей, ни специфики
местного рынка. Вполне естественно, что действуя
самостоятельно, вы можете создать себе массу
проблем в будущем. И, поверьте мне, примерно
так и происходит, чуть ли не в каждом втором
случае такой вот «самостоятельной деятельности» -
есть у нас примеры таких клиентов, обращавшихся
уже потом, «набив шишки», к нам за помощью.
- Но ведь так хочется сэкономить свои
кровные!
- Хочу заметить, что риэлторы в Таиланде НЕ БЕРУТ
никаких денег с покупателя – комиссию агенту
здесь всегда платит продавец. Агент, требующий
деньги с покупателя, как минимум, нарушает
сложившиеся в Таиланде правила ведения
бизнеса, а как максимум – обманывает клиента.
Соответственно, цена любой недвижимости уже
включает вознаграждение агента – так что особой
экономии Вы не добъетесь.
- Отчего же? Предположим, я хочу купить
квартиру, сам нашел собственника и покупаю
у него напрямую. Что же – он не сделает мне
скидку на агентские 3%?
- Для начала Вам придется искать и выбирать
квартиру на рынке, объем которого в разы
больше чем рынок новостроек – поверьте, без
профессионала это будет сделать сложно. Далее
встает новая задача – нужно ее правильно
оформить на свое имя. Поясню на примере.
У меня был случай, когда клиент решил не
пользоваться услугами риэлторов и сам нашел
продавца-иностранца. Иностранец все равно
отвел его к агенту (своему) - для оформления
сделки! (для иностранца это было естественно
– как я уже говорил ранее, каждый занимается
своим делом). В результате клиенту сэкономить
не удалось. Более того - потом выяснилось,
что появились непредвиденные расходы при
заселении, квартира была не в том состоянии,
о котором лично вроде бы как договаривались с
хозяином и т.д. (ведь ничего этого покупатель во
внимание изначально не принимал, он исходил
только из установки «найду сам и сэкономлю»).
Вопрос – что в этой ситуации выиграл покупатель?
- Ну допустим, но это ситуация приобретения
на вторичном рынке. Недвижимость на
стадии строительства всегда можно купить
непосредственно в офисе застройщика – уж у
него то точно можно получить скидку, например,
как раз на комиссию агента!
- Это тоже неверный стереотип.
Первое -
дешевле не будет. Ни один застройщик, у которого
по настоящему хороший и ликвидный проект,
не даст клиенту скидку на величину комиссии
агента, так как это отпугнет от него агентов. Никто
из серьезных девелоперов не будет ломать себе
рынок ради продажи одной-двух квартир. Паттайя
город небольшой, и если скидки будут раздаваться
направо и налево, то очень скоро об этом станет
известно риэлторам и ни один агент не приведет
к такому застройщику в офис своих клиентов.
Ведь покупателю всегда можно предложить другой
проект – благо в Паттайе с этим проблем никаких.
Застройщик даже вероятнее даст скидку клиенту,
которого привел я (агент), при выполнении
клиентом, к примеру, более крупного первого
платежа или покупке нескольких квартир. Таким
образом, застройщик помогает мне – клиент
будет доволен. А я буду помогать застройщику
тем, что приведу к нему еще клиентов – мы же
все работаем на одном рынке. Кстати, иногда
застройщики проводят рекламные акции и дают
небольшие скидки на квартиры или же предлагают
бесплатную мебель, но распространяется это на
любого клиента (пришедшего с агентом или без
него) – это, кстати, один из источников легенд
о получении скидки или бонуса лично. А вот
если проект продается совсем плохо, то Вам,
теоретически, могут сделать небольшую скидку
– но тогда резонен вопрос: а зачем покупать то,
что никому не нужно?
Второе - профессиональный
риэлтор всегда покажет Вам несколько
сопоставимых по цене и качеству вариантов от
разных застройщиков. Ведь идеальных проектов
практически не бывает. В офисе же девелопера
ни один менеджер не скажет Вам, в чем
недостатки его проекта относительно конкурентов
– его просто выгонят с работы. Он обязательно
расскажет, что это наилучшая недвижимость по
наилучшей цене. Рекламную цену (цена, которая
указывается как «Цена от» в рекламе девелопера
– прим.редакции) тоже еще никто не отменял, но
всем своим клиентам я всегда говорю прямо:
к рекламной цене любого проекта прибавьте
еще 35-50% - это будет примерная цена
хорошей и удачной квартиры в нем. Ну и третье
- многие вопросы, касающиеся взаимодействия
с застройщиком намного проще решить через
агентство. Например, такие немаловажные,
как согласование изменения схемы оплат в
контракте или же непредвиденная задержка по
очередной выплате на пару недель. В агентстве
Вы всегда можете получить информацию,
касающуюся содержания и обслуживания
приобретенной недвижимости. Застройщик всем
этим заниматься не будет – у него сотни квартир и
никакого индивидуального подхода. Ну и, конечно
же, в нормальном агентстве недвижимости
Вы абсолютно бесплатно можете получить
консультации по юридическим, визовым и прочим
вопросам – это так называемый пост сэйл сервис
(post sale service)
- Можно сказать, убедили - любую
недвижимость в чужой стране выгоднее покупать
у профессионалов рынка – риэлторов. Давайте
тогда поговорим о этих профессионалах -
агентствах недвижимости. Нашим читателям
будет интересно Ваше мнение
– с кем стоит работать, а с кем нет. Назовите
ваших главных конкурентов на сегодняшний
день!
- Александр, я опять вижу попытку задать
провокационный вопрос! (смеется) Так что, во-
первых, никаких имен я опять называть не буду
– все конкуренты постоянно мониторят наш сайт
www.2-thai.ru в интернете и давно знают меня в
лицо. Во-вторых, всех профессиональных агентов
на рынке я считаю скорее коллегами, нежели
врагами или конкурентами.
- В таком случае поясните тогда, что вы имели
ввиду, говоря ранее о проблеме агентов на
русском рынке?
- Русский бум на рынке недвижимости в
Паттайе привел к тому, что количество агентств
с русскоязычными менеджерами приближается
к сотне, даже не считая «свободных художников».
Недвижимость сейчас не пытается продавать
только совсем ленивый. Но количество, как вы
понимаете, не всегда перерастает в качество -
профессионализм некоторых менеджеров даже в
ряде крупных компаний оставляет желать лучшего.
На личном опыте я могу сказать, что для того,
чтобы профессионально продавать недвижимость
нужно проработать на этом рынке год-полтора в
хорошей компании. При определенной сноровке
можно пустить пыль в глаза клиенту и через пару
месяцев, но для полного знания рынка и освоения
всех нюансов нужен минимум год. Так вот, пару
лет назад профессиональных русскоговорящих
менеджеров было максимум 15-20, и сейчас
их просто не может быть 200 – им просто
неоткуда взяться! Появилась масса новых фирм,
которые организовали люди, проработавшие в
риэлторских агентствах или просто у застройщиков
полгодика. Они нахватались кое-чего, открыли
свое дело. Рынка толком не знают, клиентов особо
нет. Приходится жить от продажи до продажи.
Пристроил клиенту квартирку – заработал. Когда
продастся следующая – непонятно: может через
неделю, может через полгода. Как быть в такой
ситуации?
- И как же быть?
- Да очень просто: продавать не то, что больше
подходит клиенту, а то где больше заработаешь –
нужно же как-то выживать, кушать-то хочется!
- Ну а Вам-то что? Заработал человек больше –
зачем его деньги считать?
- Вопрос как раз не в чужом заработке – вопрос
в том, что клиент такого вот «риэлтора» рано или
поздно поймет, что ему либо продали дороже
рынка, либо он купил неликвидную недвижимость,
которую он и продать-то при необходимости
не сможет. Человек понимает, что его, мягко
говоря, ввели в заблуждение или, прямым
текстом, «обули». В результате потом покупатель
считает, что все агенты на местном рынке такие
и охотно делится этими выводами с другими
потенциальными клиентами. В итоге нам портят
имидж и репутацию рынка – а мне извините тут
работать. Я ведь не временщик, который приехал
в Таиланд на пару лет подзаработать на «русском
буме», я здесь надолго. У меня тут дом, бизнес,
семья, сын родился – «нам такой хоккей не нужен»!
- Неужели может быть столь большая разница в
комиссии, чтобы предпочесть продать клиенту
что-то одно?
- Конечно, может! Посмотрите на Паттайю –
реклама о продаже недвижимости просто везде
– на улицах, в журналах, на ТВ! Все пытаются
строить кондо! Если застройщик предлагает
продукт, не востребованный на рынке (а такие
варианты, конечно же, имеются) – то продажи
идут туго. Вот тогда и приходится комиссию
агентам увеличивать – продайте хоть что-то,
приведите покупателей к нам и заработайте себе
больше! И прямо противоположный пример - одна
небольшая компания-застройщик принадлежит
тайке. Она – врач-гинеколог, но кроме основной
работы строит еще и кондоминиумы. Такое вот
оригинальное сочетание. Компания продала
уже 5 проектов, 3 из которых построены, еще
2 достраиваются, а в прошлом месяце начала
продавать и очень успешно 6-й проект! Все
потому, что ее продукт соответствует запросам
рынка – по цене, качеству, местоположению. Она
платит агенту его стандартную комиссию и не
переживает, что покупателей нет. Как Вы думаете,
риэлтору, который от продажи до продажи живет,
есть разница, куда привести клиента, особенно
если комиссия в абсолютном исчислении в пару
раз отличается? Вот так вот!
- Интересные аргументы. Значит, делаем
вывод – нужно выбирать агентство постарше и
покрупнее?
- Опять огорчу - это тоже не панацея. Главное,
на мой взгляд, то, что у хорошего агента всегда
индивидуальный подход к клиенту – он должен
точно понять, что именно нужно покупателю,
для какой цели он это хочет купить, на что он
рассчитывает и какой суммой располагает. Если
риэлтор приехал через 10 минут после Вашего
звонка, но при этом даже толком не узнал что
Вам нужно, а просто сказал “Поехали смотреть”
– уверяю, ничего хорошего Вам наверняка не
предложат. Спешка хороша только при ловле
блох. Беда многих покупателей в том, что они
решают купить что-то спонтанно и звонят просто
по первому, попавшемуся на глаза телефону (или
вообще делают это из любопытства). Вы можете
прийти в компанию с массой офисов по всему
городу или которой больше 10 лет – но далеко не
факт, что там по определению работает опытный
риэлтор. Так что мой общий совет примерно
таков - если Вы хотите купить квартиру или дом,
найдите лишнее время, позвоните не в одну, а в
2 компании, пообщайтесь с каждым агентом, – в
любом случае Вам будет с чем сравнить! Иногда
бывает, что даже в крупных агентствах не слишком
опытный менеджер “плавает в теме” и усиленно
тянет клиента на один объект или на несколько
объектов одного застройщика, потому что они
“самые лучшие” на рынке. Но рынок Паттайи
весьма емкий – поэтому если Вам не предложили
как минимум 4-5 альтернативных вариантов и
не пояснили в чем плюсы и минусы каждого –
пожалуйста, не спешите делать выбор. Ну а по-
хорошему, конечно лучше связаться с риэлтором
заранее, без спешки, и еще до приезда в Таиланд
– так значительно больше шансов купить именно
то, что Вас устроит.
- Вы имеете ввиду интернет – ведь это хорошее
подспорье в таких поисках?
- Безусловно – мы же в 21-м веке живем.
Вообще хочу отметить, что за последние несколько
лет количество людей, приходящих в агентства не
просто с улицы, а через интернет, увеличилось на
порядок. Из интернета, кстати, тем же поиском
можно почерпнуть очень много интересного про
сами агентства недвижимости – то, о чем не
пишут в паттайских газетах и не говорят на русских
телеканалах: некоторые русские компании уже
подмочили свою репутацию. В любом случае
уважающая себя компания просто обязана иметь
свой сайт, на котором размещена информация не
только о продаваемых объектах, но и о порядке
покупки и оформления недвижимости и других
юридических аспектах рынка в Тайланде.
- Простите, Вы “тонко” намекаете на свой
собственный сайт www.2-thai.ru?
- Почему только на свой? У многих компаний
хорошие сайты, но за наше детище мне
действительно не стыдно.
- Я слышал от многих, что Ваш сайт самый
лучший, информативный и посещаемый в
RUнете!
- Мне не нравятся, хотя это и лестно, слова типа
“лучший”, “номер один” и прочее! Сайт, в общем-
то, неплох, и то, что одну только его русскую
версию посещают ежедневно 2-3 тысячи человек,
это правда. Информацию о Таиланде на сайте мы
действительно постоянно стараемся добавлять и
обновлять, причем не только по недвижимости, но
и по очень широкому кругу вопросов с ней, как
связаными, так и не связаными. Так что, по сути,
это уже не просто сайт одной компании, а скорее
портал о Таиланде и недвижимости. А вообще -
идеальных сайтов не бывает, как и идеальных жен
(смеется). Но, давайте продолжим беседу.
- Вернемся к поиску в интернет. Набираем, к
примеру, в поиске Google или Yandex что-нибудь
вроде “недвижимость в Паттайе” – и вперед?!
- Обратите внимание вот на что - не всегда
позиция сайта «в первой десятке» в поиске
определяется истинным положением компании
на рынке. Позицию в первых рядах можно
купить, правда, ненадолго – это недешевое
удовольствие. Так что советую уделить внимание
еще и наполнению самого сайта. Если на сайте
компании всего несколько десятков предложений,
то, скорее всего, это либо новая фирма без опыта
и репутации, либо сайт сделан по принципу «пусть
будет хоть что-то». В солидных компаниях вы
всегда можете хотя бы примерно представить, что
можно приобрести и за какие деньги. Поэтому
доступная для база недвижимости должна
содержать, как минимум, несколько сотен
предложений во всех сегментах рынка. А
информация о домах и квартирах должна
включать не только цену и красивое фото, но
и дополнительную информацию о предмете
покупки, коммунальных удобствах кондоминиума
или коттеджного поселка, платежах на содержание
и удаленности от моря. Кроме того, если компания
реально работает, то и сайт периодически
обновляется. Если же сайт остается статичным в
течение долгого времени – это не то агентство,
с которым стоит иметь дело. С большой
вероятностью красочные фото «дома в раю»
незаконно скопированы у реально работающих
фирм, а владельцы сайта просто не имеют
собственной базы недвижимости.
- То есть это фирмы пустышки или что? В чем
их смысл?
- В последние пару лет в интернете появилось
много красиво нарисованных “сайтов о
недвижимости” - сделать красивую картинку
и скопировать информацию с других веб-страничек не проблема. Очень многие люди на
это попадаются, а при ближайшем рассмотрении
выясняется, что это не риэлторское агентство, а
“свободный художник” – частный агент, нелегал, у
которого нет ни офиса, ни официального бизнеса,
а в разделе “Контакты” висит форма запроса по
электронной почте. Даже телефон в Таиланде есть
далеко не всегда – ведь по нему такого человека
можно вычислить. Бывает и наоборот, дается
номер телефона (иногда даже «адрес офиса»), но
только в России – значит это вообще человек,
который не живет в Таиланде, а пытается выудить
покупателя в интернете и перенаправить его в
какое-нибудь агентство в Таиланде, дабы чуток
подзаработать – очередной посредник, “лишнее
звено”. Согласитесь, не может быть агентства
по недвижимости Таиланда, располагающегося
территориально при этом
только в России. Мы с коллегами, местными
риэлторами, регулярно получаем от таких вот
посредников абсолютно одинаковые запросы,
которые они перенаправляют «веером» сразу во
многие компании в расчете на комиссию.
- С “лишним звеном” понятно, но чем Вам не
угодили “свободные художники”, проживающие в
Таиланде?
- Лично мне до них мало дела – они нам в любом
случае не конкуренты. А вот клиенту они проблемы
создать могут – не по своей воле конечно. О
том, что такие “деятели искусства” не ахти какие
профессионалы – я даже говорить не буду.
Человек с большим опытом работы либо трудится
в солидном агентстве, либо просто создает свое.
Представьте ситуацию: приехали Вы, квартиру
присмотрели, даже депозит уже внесли – пора
сделку завершать. И вдруг Вашего “свободного
агента” иммиграционная полиция задерживает –
он ведь нелегал, нет у него разрешения на работу.
Зачем Вам такие проблемы? Так что лучше (на
всякий случай) попросите Вашего риэлтора
показать разрешение на работу – синюю
книжечку такую – профессионал на Вас точно не
обидится, а Вы будете спокойны.
- Да, согласен, с учетом того, что покупка
недешевая, купить квартиру без приключений
приятнее будет! Значит “свободных художников”
без офисов тоже вычеркиваем!
- Понимаете, любая легальная компания,
занимающаяся недвижимостью в Таиланде,
по закону обязана иметь местный офис и
тайский персонал. К тому же только компания,
работающая непосредственно в Королевстве,
может предложить самое дешевое жилье. Зачем
Вам переплачивать посредникам, которые
приведут своих клиентов куда? Правильно, в
агентство недвижимости к профессионалам,
но, естественно не бесплатно, а с большой
вероятностью за Ваш счет.
- А что насчет тайского персонала, о котором Вы
сказали? Насколько я видел, во многих русских
агентствах вообще нет тайского персонала.
- Во-первых, это, как минимум, не совсем
легально. В Таиланде в любой работающей
компании тайский персонал должен быть
по закону. Во-вторых, как можно продавать
недвижимость в Таиланде без тайцев: им даже в
сильно “иностранной” Паттайе принадлежит как
минимум 50% недвижимости! А это значит, что
компания без местного персонала как минимум
не охватывает 50% рынка. Это дополнение к
вопросу о профессионализме некоторых “русских”
агентств. Кроме того, есть и такие, которые
вообще не работают на вторичном рынке, а
продают только новостройки.
- Почему так?
- Потому что это проще и быстрее. Я много
общаюсь с представителями застройщиков, по
их отзывам есть ряд «агентов», которые вообще
просто приводят клиента в офис и сразу удаляются
– русскоговорящий менеджер и так все расскажет,
так зачем зря время терять? А на вторичном
рынке нужно и продавца найти, и покупателя
найти, договор самому составить, документы на
право собственности оформить - это же занимает
кучу времени и все документы на тайском языке!
- А как же вы оформляете сделки – говорите и
пишите по-тайски сами?
- Я немного говорю и читаю по-тайски, но
оформлением сделок у нас занимается тайский
персонал – мы вообще-то в Таиланде живем!
Поэтому мы и не привлекаем для этого никаких
дополнительных юристов за отдельные деньги
(которые опять же платит покупатель). Если честно
- я не знаю ни одного русскоязычного агента,
который бы смог самостоятельно правильно
заполнить все необходимые для регистрации
бумаги на тайском языке – это к опять же вопросу
о наличии тайцев в компании.
- Ну и все же, какой фактор Вы бы назвали
определяющим в выборе компании-агента?
- Я считаю – профессионализм и компетентность
компании вообще, и агента в частности. В
любом серьезном агентстве недвижимости Вам
обязательно дадут исчерпывающую информацию
о рынке недвижимости, его тенденциях развития
и перспективах. Если же Вам необходимо решить
какие-то другие вопросы – всегда посоветуют, куда
и к кому обратиться, чтобы получить наилучший
результат и не переплачивать. Повторю еще раз
- это профессиональный подход, каждый должен
заниматься своим делом. Если же риэлтор
готов отвезти Вас на латексную или ювелирную
фабрику, в магазин сувениров или массажный
салон, предлагает приобрести у него экскурсии,
яхту или тайские таблетки для похудения – это
повод серьезно задуматься. С таким «риэлтором
широкого профиля» лучше не связываться.
Профессионал знает все в своей профессии,
потому что занимается только ею. Человек же,
который занимается всем и сразу, скорее всего
НЕпрофессионал во всем.
- Резюмирую итоги нашей беседы. Как я понял –
лучше всего покупать в агентстве недвижимости,
и тогда не будет мучительно больно… А еще
важнее – правильно его выбрать.
- Да, это мое глубокое убеждение. Именно эту
мысль я и хотел донести до читателей.
- Ну что ж, спасибо за очередную
содержательную беседу.
Интервью провел Александр Букраев
|
