|
Статья опубликована в журнале
PROMOTHAI.RU
Копирование и использование материалов запрещено.
neoTHAI.ru - неоТАЙ
Процесс покупки квартиры в новостройках в Тайланде
1. Выбор кондоминиума и квартиры.
2. Контракт на покупку квартиры.
3. График платежей и рассрочка.
4. Налоги и прочие расходы.
5. Документы на право собственности.
6. Это необходимо знать при покупке недвижимости.
Процедура покупки новостройки в Тайланде очень
проста. Основными преимуществами такой покупки
является, во первых, то, что для её совершения не
обязательно личное присутствие в стране на момент
заключения договора, а во-вторых, это возможность
получения беспроцентной рассрочки на период
строительства (полтора-три года). При покупке
квартиры на вторичном рынке рассрочек нет и Вам
придется выложить всю сумму сразу.
1. Выбор кондоминиума и квартиры.
Самое главное – это правильно выбрать проект. Строящихся
кондоминиумов – великое множество, поэтому необходимо обращать
внимание не только на стоимость квартиры, но и на репутацию и
надежность застройщика, условия рассрочки, местоположение,
коммуникации, инфраструктутру и т.д.
Вариантов покупки два – напрямую у застройщика или через агента.
Многие считают, что покупка напрямую у застройщика лучше, поскольку
агенту нужно платить, а с застройщиком можно поторговаться. Это в корне ошибочное мнение.
Во-первых, в Таиланде комиссию агенту ВСЕГДА платит
продавец, т.е. застройщик. Во-вторых, застройщик НИКОГДА не
сделает Вам скидку на размер комиссии агента, поскольку в
этом случае ВСЕ агенты оказываются в неравных с
застройщиком условиях и просто перестанут предлагать его
проект клиентам.
Во-вторых, сейчас многие застройщики нанимают русских
менеджеров для работы с клиентами – это удобно, особенно для
тех кто не владеет английским языком. От момента начала
продаж до сдачи кондоминиума проходит в среднем 2-3 года и,
как показывает практика, удачный проект продается на 80% уже
в первый год. После этого застройщику часто становится не
выгодно содержать дорогостоящего русскоязычного менеджера
и его могут просто уволить. Таким образом клиент оказывается
лицом к лицу с компанией, где никто не говорит по-русски, все
документы присылаются на иностранном языке – а платить
деньги нужно строго по графику. В этом случае покупка через
агента оказывается выгоднее, поскольку агент будет вести все
ваши дела и представлять Ваши интересы у застройщика до
самой сдачи дома, поскольку только тогда он сможет получить
всю причитающуюся ему комиссию за клиента.
В-третьих, чтобы принять правильное решение необходимо
сравнить все имеющиеся на рынке проекты в вашей ценовой
категории, а менеджер нанятый застройщиком будет продавать
и рекламировать только свой прокет. Если же обратиться в
агентство недвижимости, то профессиональный риэлтор всегда
покажет несколько вариантов, расскажет обо всех плюсах и
минусах проектов и подскажет, какие застройщики имеют
наилучшую репутацию. Если агент настоятельно советует
приобрести жилье только у одного застройщика, значит, он либо
повышенные комиссионные, либо просто не имеет договоров с
другими застройщиками, что тоже говорит не в его пользу.
Наиболее выгодно покупать новостройку в самом начале
продаж - на пресейле. Когда застройщик анонсирует проект он
дает самые привлекательные цены. Затем, по классическим
законам маркетинга, цены будут постоянно подниматься на
каждом этапе строительства. Так, цена с момента начала
продаж до момента сдачи, т.е. за 2-3 года, может вырасти на
25-35%.
Итак, вы, наконец, выбрали проект, определились с этажом и
квартирой и хотите ее забронировать. Если Вы находитесь в
Таиланде, то вы идете в офис застройщика и платите задаток.
Обычно сумма задатка 50-100 тысяч бат – эту сумму можно
внести наличными. Затем Вам предложат оформить и
подписать контракт с застройщиком, оригинал которого вы
забираете с собой. По возвращении из Таиланда Вы должны
оплатить первый взнос за квартиру – тогда контракт вступает в
силу. Если же Вы нашли хороший проект в интернете, но у Вас
нет возможности приехать в Таиланд прямо сейчас, то можно
оформить покупку квартиры прямо из дома. Для этого Вам
необходимо сообщить паспортные данные и почтовый адрес,
после чего застройщик высылает инвойс на сумму задатка для
бронирования квартиры, который нужно оплатить в течение 7-
10 дней. После получения денег, застройщик составляет
контракт и инвойс на первоначальный взнос, которые
высылаются Вам. Этот инвойс как правило нужно оплатить в
течение 10-30 дней – тогда контракт вступает в силу и Вы
становитесь счастливым обладателем контракта на новую
квартиру.
2. Контракт на покупку квартиры.
В отличие от вторичного рынка, где можно вживую посмотреть
предмет покупки, приобретение новостройки дело более
серьезное. Только после того, как Ваш агент проверит
предоставленные застройщиком документы, подтверждающие
право собственности на землю и разрешение на строительство
можно приступать и подписанию контракта. Тут следует
отметить, что контракт в Таиланде НЕ может быть заключен на
русском языке – в этом случае он ничтожен. По тайским законам
контракт, одним из сторон которого является иностранец,
должен быть заключен только на английском языке. Вам могут
предоставить перевод контракта на русский для ознакомления,
но подписывать нужно будет его английскую версию.
Нужно
иметь ввиду, что новые объекты строятся от 12-15 до 30-36
месяцев и продаются, в основном, с ремонтом, но без мебели. И
один очень важный момент: при покупке строящейся
недвижимости вы подписываете договор непосредственно с
застройщиком и ВСЕГДА платите ему напрямую: никогда НЕ
переводите деньги на счет агента в или кого бы то ни было
кроме компании-застройщика. Кроме того, многие застройщики
(да и агенты тоже) часто расписывают преимущества покупки
недвижимости на тайскую компанию – это же дешевле! Но все
не так просто. Во время недавнего финансового кризиса в этом
убедились многие владельцы квартир, оформленных на
тайские компании. В случае покупки дома он в принципе не
может быть оформлен на иностранца, а только на тайскую
компанию, но тем не менее многие иностранцы, в частности
скандинавы, с удовольствием покупают и квартиры на имя
компании, а не в собственность – это действительно дешевле
на 10-30%. Но главное тут понимать то, что такую квартиру в
будущем будет довольно сложно продать, а содержание этой
самой тайской компании обойдется Вам примерно в 500
долларов в год дополнительно. Поэтому разумнее все же
приобретать кондо в собственность на свое имя.
В этом случае квартиру можно заложить, завещать и намного
проще продать, тем более, если жилье находится в хорошем,
ухоженном кондоминиуме.Это происходит потому, что согласно
Акту о Кондоминиумах (№3) от 1990 года ”разрешается владение
иностранцам квартирами, при условии что иностранцы владеют
совокупно не более 49% всей жилой площади кондоминиума”.
Под 49% площади подразумевается СУММАРНАЯ ЖИЛАЯ
ПЛОЩАДЬ кондоминиума, а не 49% площади квартиры.
Т.е. 51% жилой площади здания должен быть продан по закону
либо гражданм королевства, либо юридическим лицам
зарегистрированным в Таиланде. Поэтому компании-
застройщики вынуждены продавать квартиры на имя тайской
компании со скидками, либо предлагать какие-то другие бонусы,
чтобы заинтересовать покупателя. Само по себе владение
недвижимостью, оформленной на тайскую компанию не является
чем-то противозаконным – вы владеете компанией, а компания
владеет недвижимостью.
3. График платежей и рассрочка.
Основным преимуществом при приобретении строящейся
недвижимости в Таиланде является беспроцентная рассрочка
платежа. У всех застройщиков принцип рассрочки примерно
одинаковый:
1.резервирование квартиры – задаток или депозит;
2.первоначальный платеж при заключении контракта;
3.сумма, разбитая на несколько платежей, уплачиваемых по
графику на время строительства;
4.окончательный платеж при переоформлении квартиры на
Ваше имя.
Теперь рассмотрим эти платежи более подробно.
Резервирование квартиры. Как правило депозит составляет
весьма небольшую фиксированнную сумму в 50-100 тысяч бат.
По совсем дешевым квартирам это может быть и 20-30 тысяч, по
дорогим может доходить до 150-200 тысяч. Он может быть
уплачен наличными в офисе застройщика или переводом на его
банковский счет.
Первоначальный платеж может составлять от 10 до 50% от
стоимости квартиры и, как правило, должен быть внесен в
течение 1-3-х недель после резервирования квартиры.
И хотя некоторые застройщики готовы принять его наличными,
наиболее правильный и законный путь – это банковский
перевод на счет застройщика из-за границы на основании
подписанного контракта, который должен быть указан в
назначении платежа. Любые платежи НЕ на счет застройщика а
в пользу третьих лиц могут Вам дорого обойтись в будущем. При
возниконовении любых споров или (не дай бог) судебных
разбирательств вы никогда не докажете что отправляли деньги
застройщику.
Плановые платежи в период строительства. У разных
застройщиков сумма таких платежей разная. Где-то Вам нужно
будет заплатить в период строительства всего 20% стоимости,
где-то 70%. Платежи могут быть привязаны к определенным
датам, прописанным в контракте, например, ежемесячно или
ежеквартально. Иногда платежи привязываются к этапам
строительства, то есть вы должны уплатить оговоренную в
контракте сумму когда закончен фундамент, построено 25 или
50% всего здания, закончено возведение всего здания и т.п. Все
суммы плановых платежей мы также рекомендуем переводить
исключительно на счет застройщика из-за границы или
непосредственно в его офисе в Таиланде.
Окончательный платеж обычно невелик и
составляет 10-30% от стоимости, хотя в некоторых
проектах он может состалять до 50 или даже 70% от
стоимости квартиры – тут все зависит от контракта и
застройщика. Платеж совершается после того как
Вы приняли свою квартиру у застройщика и он
исправил все недостатки, если таковые имеются.
После совершения данного платежа, застройщик
вручает Вам свидетельство о собственности.
4. Налоги и прочие расходы.
При приобретении квартиры в новостройке
возникает необходимость в оплате некоторых
налогов, определенных тайским
законодательством. Эта сумма оплачивается, как
правило, Покупателем, хотя иногда застройщик
прописывает в контракте, что заплатит
50% от этой суммы. Обычно солидная компания-застройщик сама
организует получение свидетельства о собственности – т.е.
клиенту не нужно будет лично бегать по инстанциям и
подписывать различные документы, но при этом нужно будет
возместить застройщику затраты на юридическое
сопровождение. Как правило все эти расходы укладываются в 4-
5% от стоимости квартиры. Обращаем Ваше внимание, что в
Тайланде не существует налогов на недвижимость, как в
европейских странах. Поэтому купив квартиру Вы больше не
платите НИКАКИХ налогов, вне зависимости от того проживаете
ли Вы там постоянно или приезжаете на 2 недели в год. Еще одна
статья расходов при приобретении новой квартиры - это так
называемый Sinking Fund – амортизационный фонд, что-то вроде
оплаты на долговременное поддержание объекта недвижимости
в рабочем состоянии.
Он уплачивается первым покупателем новой квартиры один
раз и его размеры колеблются по текущим новостройкам от
350-400 до 600-700 бат за квадратный метр Вашей
собственности, хотя по элитной недвижимости могут достигать
и 900-1000 бат.
Последней статьей расходов при заселении в новую квартиру
является плата за обслуживание кондоминиума – maintenance
fee. Это деньги на которые содержится само здание, охрана,
паркинг, бассейн, территория и т.д. Эта сумма, как правило,
уплачивается с каждого квадратного метра Вашей квартиры. В
отличие от жилья на вторичном рынке где в некоторых
кондоминиумах плата может составлять всего 12-15 бат с
квадратного метра, в новостройках она составляет от 30 до 60
бат, а иногда и выше. Обычно при заселении в новую квартиру
вам нужно будет заплатить maintenance fee за год или 2 года
вперед.
5. Документы на право собственности.
Основным документом, удостоверяющий право собственности, является Чанот (тайское
Свидетельство о собственности):
На титульной стороне свидетельства приведены все характеристики и данные приобретаемой
собственности. На обратной стороне свидетельства перечисляются все владельцы (начиная с
самого первого) собственности и включая текущего собственника.
Другим документом является Паспорт владения (в некоторых источниках - «домовая книга»)
Для иностранца этот документ не является обязательным, поскольку Вы не гражданин страны и
не проживаете в Таиланде постоянно, для тайцев же Паспорт владения является аналогом
регистрации в России. Оба документа, естественно, выдаются только на тайском языке.
6. Это нужно знать при покупке недвижимости.
Подбор и покупка недвижимости дело не простое и
требует соответствующей квалификации и знания рынка.
В западных странах никому никогда не приходит в голову
покупать недвижимость самостоятельно, самому
собирать документы, проверять все разрешения у
продавца и проводить экспертизу договоров.
Для всего этого есть агенты – это их хлеб и их работа. А
каждый труд должен быть оплачен – это нормально. Но
Вам необходимо знать, что на рынке недвижимости
Таиланда комиссию агенту ВСЕГДА платит продавец как
на вторичном рынке, так и при покупке новостройки.
Существует масса примеров, когда
покупатели, думая что они экономят на
комиссии агенту, пытались купить жилье
самомтоятельно получали различные
проблемы в чужой стране на незнакомом
рынке.
Но если агент требует с Вас комиссию
нужно хорошо подумать, стоит ли иметь
с ним дело и нужно ли Вам
переплачивать лишние деньги. Как
правильно выбрать агентство
недвижимости в Таиланде – читайте в
этом же выпуске нашего журнала.
|
|
|
